Перспективы и риски технология Build-to-suit в России

Совершенно новым методом строительства и модернизации объектов в нашей стране стал проект build-to-suit, или BTS. Согласно ему, арендатор обязуется оплатить работы по возведению или доработке построенных объектов и заключить договор аренды.

Рассмотрим принципы действия системы BTS.

Основной задачей инвестора является возведение будущего объекта, при этом он должен учесть возможную планировку, размеры строения и инфраструктуру. Согласно предоставленного проекта, застройщик проводит все последующие мероприятия. Система BTS позволяет значительно сократить срок окупаемости проекта. Владельцы зданий экономят как финансовые вложения так и драгоценное время на строительство или модернизацию.

В итоге, фирмы могут за достаточно быстрое время получить в пользование готовые строения, при этом отвечающие их запросам. Законченный проект уже соответствует всем техническим характеристикам, а также необходимой площадью для работы компании или для ее расширения. Дополнительную прибыль можно получить от сдачи в аренду свободных помещений и площадей.

Интересно, откуда пришла технология Build to Suit?

Технология строительства Build to Suit, много лет активно применяется в странах Западной Европы. BTS, с начала своего внедрения, очень быстро стала популярной и, практически вытеснила с рынка старые и неэффективные проекты, требующие больших вложений. По последним подсчетам, экономия арендаторов может достигать 20%.

Множество факторов способствовали развитию системы BTS за границей. Из них следует выделить основные:

• наличие на рынке множества спекулятивных площадей;
• правовая защита для прозрачной и беспрепятственной регистрации земли;
• возможность быстро и просто благоустроить площадку всеми коммуникациями.

Как развивается система Built-to-suit в России?

Российские компании постепенно начинают применять технологию BTS в своей работе, но пока данные проекты развиваются очень медленно. Это связано с наличием многих негативных факторов:

• слабое правовое регулирование земельных отношений. Это приводит к тому, что процесс оформления земельных участков становится сложным, долгим и совершенно непрозрачным.
• Отсутствие спроса на складские помещения.
• Российские девелоперы боятся и не хотят брать в работу слаборазвитые проекты.

Невысокий интерес к технологии BTS можно объяснить тем, что она адаптирована для нестандартных проектов, например, разработка холодильных складов, совмещенных помещений, или складов для хранения негабаритных грузов.

На российском рынке схема build-to-suit немного преобразовалась. Наши компании нашли компромисс в применении новой технологии. Идеальным решением стало создание зданий и складских помещений, которые можно быстро преобразовать и модернизировать под возможные запросы арендатора. Пока нельзя сказать, что такие проекты пользуются большим спросом, но в будущем они смогут полноценно заменить существующие объекты.

Перспективы развития build-to-suit.

Развитие рынка и применение современных технологий благоприятно влияет на возможности применения технологии BTS в России. Постепенно появляются новые девелоперские компании, которые имеют большие ресурсы для качественной и профессиональной подготовки новых проектов. Но количество больших фирм, которые готовы применять схему build-to-suit на своих объектах, очень незначительное. Они пока не готовы доверить свои здания и складские площади сторонним организациям для дальнейшей модернизации. В связи с этим, темпы развития системы BTS в России значительно снижаются.

Недавние расчеты показывают, что в ближайшие годы на рынке недвижимости возникнет дефицит, это повлечет за собой повышение арендной платы. За этим последуют поиски возможности уменьшить затраты арендаторов. Компаниям будет непросто найти недорогое помещение, а уже заключенные договора аренды будут постепенно пересматриваться и дорожать. Все арендаторы начнут думать о долгосрочной перспективе для экономии средств, в этом случае самой подходящей технологией станет BTS.

Благодаря созданию проектов по схеме build-to-suit, фирма-заказчик сможет не только снизить затраты, но и получить отличное помещение, которое будет отвечать всем заявленным техническим характеристикам, и обустроенной инфраструктурой. В самом начале проектирования можно рассчитать необходимые площади для складов, административных и производственных единиц. Предварительный расчет необходимых коммуникаций и инфраструктуры позволит компании работать в надлежащих условиях с соблюдением санитарных норм и других требований. Все эти условия дают возможность значительно сократить затраты арендатора, экономия может достигать 20%.

Основные параметры BTS-помещения.

Рынок коммерческой недвижимости диктует определенные нормы для складских и других помещений, которые предпочитают арендаторы. Арендуемые площади должны быть приведены в соответствие к запросам заказчика, при этом должны быть построены на высоком уровне и иметь качественную внутреннюю и внешнюю отделку. Компания, которая выбирает технологию BTS, получит в результате отличный качественный объект, способствующий быстрой реализации, а значит, и дополнительному доходу.

Технология build-to-suit дает возможность создавать объекты недвижимости, которые обладают длительным сроком эксплуатации. Возведение интеллектуальных построек с высоким уровнем качества, позволяет быть уверенным в постоянном доходе, а также в возможности выгодной продажи в будущем.

Что следует учесть при подготовке проекта и в процессе его реализации.

Процедура проектирования сооружений по схеме build-to-suit включает в себя множество факторов. Все они должны соответствовать требованиям заказчика, основные из них такие:

• предназначение будущего строения;
• особенности арендатора;
• количество финансовых вложений от владельца участка;
• сфера деятельности заказчика;
• цели использования готового объекта.

При подготовке и реализации проектов по технологии BTS, разработчики учитывают все факторы и особенности арендатора. Их работа основывается на основных принципах:

• Выбор управляющего проектом. Специалист должен обладать теоретическими и практическими знаниями, а также достаточный опыт работы с клиентами.
• Применение в строительстве качественных стройматериалов.
• Подбор оптимального земельного участка для постройки объекта. Оценивается инфраструктура и возможность доступной транспортной развязки.
• Полная разработка проекта будущего строения и приведение его к единой концепции.
• Начало реализации проекта. Учитываются все потребности заказчика и финансовые возможности владельца.
• Подготовка точной документации. Прозрачные счета и спецификации помогут заказчику разобраться в стоимости всех материалов и проделанных работ.
• Разработка схемы строения. На этом этапе разрабатывают месторасположение, планировку, оснащение и внешнюю отделку здания с учетом пожеланий клиента.
• Оценка возможности экономии средств при возведении объекта.

Преимущества BTS.

Технология build-to-suit давно завоевала популярность среди многих компаний Западной Европы. К положительным аспектам применения данной схемы строительства следует отнести:

• Возможность экономии финансовых ресурсов. Покупатель или арендатор готового здания получит в свое распоряжение объект на наиболее выгодных условиях. Подсчет себестоимости показал, что проекты зданий по системе BTS имеют себестоимость в 2 раза ниже чем у традиционных проектов. Экономия заказчиков может достичь 40%.
• Комплексный подход обеспечивает надежность технологии BTS. За процесс разработки и возведения зданий отвечает деверопер. Но на любом этапе подготовки или строительства, заказчик может влиться в эту работу. Клиент может изменить проект, добавить новые требования, все ключевые вопросы обязательно согласовываются с заказчиком. Следовательно, конечный объект будет четко соответствовать всем пожеланиям и заявленным техническим характеристикам возможного арендатора.
• Финансовая достижимость. Затраты на реализацию проекта не всегда могут быть посильны для заказчика, но в таком случае на помощь придут банковские кредиты. Банки быстро выделяют средства на кредитование объектов строительства.

Недостатки проектов build to suit.

Как и любая идея, проекты BTS имеют свои сильные и слабые стороны. К основному недостатку помещений, построенных по данной методике можно отнести слабую востребованность таких построек на вторичном рынке недвижимости. Это обусловлено тем, что здания проектируются для использования в конкретных и, зачастую, узких целях, поэтому сложно найти подходящего покупателя или арендатора. Создание оптимальных условий для работы одной компании, делает здание или помещение менее привлекательным для других фирм. Нередко такие строения ищут нового владельца на протяжении нескольких лет.

Этот недостаток легко поправим. Современный рынок недвижимости не стоит на месте, с развитием рекламных технологий и всемирной сети Интернет, можно быстрее сдать в аренду или продать специализированное строение. Риелторские фирмы создают базы для продажи недвижимости, активно продвигают объекты продажи, а следовательно, потенциальным покупателям проще найти подходящий вариант. Кроме этого, владельцы таких зданий могут заключать долгосрочные договора аренды с возможностью последующего выкупа. Все это способствует получению прибыли и уменьшению затрат.